Nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mẫu
Theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư có trách nhiệm đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi bán nhà chung cư lần đầu. Cụ thể, theo Điều 8 của Nghị định 99/2011/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng:
“Điều 8. Trách nhiệm đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung
1. Trước khi áp dụng hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký theo quy định của Thủ tướng Chính phủ, tổ chức, cá nhân kinh doanh phải thực hiện việc đăng ký theo quy định của Nghị định này.
2. Hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung chỉ được áp dụng đối với người tiêu dùng khi việc đăng ký được hoàn thành theo quy định tại Điều 14 Nghị định này.
Theo Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu kèm theo Quyết định 02/2012/QĐ-TTg:
“DANH MỤC HÀNG HÓA, DỊCH VỤ THIẾT YẾU PHẢI ĐĂNG KÝ HỢP ĐỒNG THEO MẪU, ĐIỀU KIỆN GIAO DỊCH CHUNG
(Ban hành kèm theo Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13 tháng 01 năm 2012 của Thủ tướng Chính phủ)
| TT | Hàng hóa, dịch vụ |
| …9 | Mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp |
Trường hợp pháp luật thay đổi làm thay đổi nội dung của hợp đồng mẫu hoặc chủ đầu tư thay đổi nội dung hợp đồng theo mẫu thì phải thực hiện đăng ký lại hợp đồng mẫu và phải thông báo cho người mua nhà biết về việc thay đổi hợp đồng theo mẫu sau khi hoàn thành việc đăng ký lại.
Về thẩm quyền tiếp nhận đăng ký, Bộ Công Thương chịu trách nhiệm tiếp nhận đăng ký hợp đồng mẫu, điều kiện giao dịch chung trong trường hợp hợp đồng mẫu và điều kiện giao dịch chung áp dụng trên phạm vi cả nước hoặc áp dụng trên phạm vi từ hai tỉnh trở lên. Sở Công Thương chịu trách nhiệm tiếp nhận đăng ký hợp đồng mẫu, điều kiện giao dịch chung trong trường hợp hợp đồng mẫu và điều kiện giao dịch chung áp dụng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Thực hiện hợp đồng mẫu
Trong quá trình thực hiện hợp đồng, người mua nhà làm mất hợp đồng hoặc hợp đồng bị hư hỏng thì có thể yêu cầu chủ đầu tư cấp lại bản sao của hợp đồng đã ký kết. Cụ thể, Điều 17 của Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 quy định:
“Điều 17. Thực hiện hợp đồng theo mẫu
1. Khi giao kết hợp đồng theo mẫu, tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hoá, dịch vụ phải dành thời gian hợp lý để người tiêu dùng nghiên cứu hợp đồng.
2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hoá, dịch vụ phải lưu giữ hợp đồng theo mẫu đã giao kết cho đến khi hợp đồng hết hiệu lực. Trường hợp hợp đồng do người tiêu dùng giữ bị mất hoặc hư hỏng thì tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hoá, dịch vụ có trách nhiệm cấp cho người tiêu dùng bản sao hợp đồng.“
Sửa đổi, hủy bỏ hợp đồng mẫu do vi phạm
Theo quy định tại Điều 16 của Nghị định 99/2011/NĐ-CP:
“Điều 16. Kiểm soát hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung không thuộc phạm vi phải đăng ký.
1. Trường hợp nội dung của hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung vi phạm pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng hoặc trái với nguyên tắc chung về giao kết hợp đồng, cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 9 Nghị định này có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh phải sửa đổi, hủy bỏ nội dung vi phạm đó.
2. Trường hợp nội dung trong hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung không rõ hoặc có nhiều cách hiểu khác nhau, cơ quan có thẩm quyền có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh giải trình làm rõ các nội dung trong hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung đó.
3. Trong thời hạn mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền, tổ chức, cá nhân kinh doanh phải sửa đổi, hủy bỏ nội dung vi phạm và thông báo cho người tiêu dùng đã giao kết hợp đồng. Trường hợp việc sửa đổi, hủy bỏ nội dung vi phạm dẫn đến điều khoản của hợp đồng giao kết với người tiêu dùng, điều kiện giao dịch chung không có hiệu lực và phát sinh thiệt hại đối với người tiêu dùng thì xử lý theo quy định của pháp luật dân sự.“
Như vậy, các điều khoản của hợp đồng mẫu trái với điều kiện giao dịch chung quy định tại Điều 16 của Luật bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng năm 2010 sẽ phải sửa đổi hoặc hủy bỏ. Ví dụ: hợp đồng mẫu có điều khoản hạn chế quyền khiếu nại, quyền khởi kiện của người mua nhà (trừ trường hợp pháp luật có quy định khác), hoặc có quy định cho phép chủ đầu tư được đơn phương thay đổi điều kiện bàn giao nhà thì các điều khoản này là vô hiệu.
Xử lý vi phạm hợp đồng và giải quyết tranh chấp
Trường hợp người mua nhà phát hiện hợp đồng mua bán có điều khoản trái quy định của pháp luật thì có quyền yêu cầu trực tiếp hoặc bằng văn bản đến cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng cấp huyện nơi thực hiện giao dịch giải quyết. Người mua nhà có nghĩa vụ cung cấp thông tin, bằng chứng có liên quan đến hành vi vi phạm của bên bán.
Theo quy định tại Điều 26 của Luật bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng năm 2010:
Điều 26. Giải quyết yêu cầu bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng
…2. Cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng cấp huyện có trách nhiệm trả lời bằng văn bản việc giải quyết yêu cầu bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng; trường hợp xác định tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ vi phạm quyền lợi người tiêu dùng, văn bản trả lời phải có các nội dung sau đây:a) Nội dung vi phạm;b) Biện pháp khắc phục hậu quả;c) Thời hạn thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả;d) Biện pháp xử lý vi phạm hành chính, nếu có.
3. Biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại điểm b khoản 2 Điều này bao gồm:
a) Buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thu hồi, tiêu hủy hàng hóa hoặc ngừng cung cấp hàng hóa, dịch vụ;
b) Đình chỉ hoặc tạm đình chỉ hoạt động kinh doanh của tổ chức, cá nhân vi phạm;
c) Buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ loại bỏ điều khoản vi phạm quyền lợi người tiêu dùng ra khỏi hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung.
4. Ngoài các biện pháp quy định tại khoản 3 Điều này, tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ tái phạm còn bị đưa vào Danh sách tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ vi phạm quyền lợi người tiêu dùng… “
Như vậy, trường hợp phát hiện hợp đồng mua bán có quy định trái pháp luật, người mua nhà có thể yêu cầu UBND cấp huyện xử lý vi phạm.
Trường hợp hợp đồng mẫu có các quy định vô hiệu hoặc các tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư không thể giải quyết được thông qua thương lượng, hòa giải, vụ việc có thể được giải quyết tại tòa án có thẩm quyền.
Theo quy định của pháp luật, người mua nhà có thể tự mình khởi kiện hoặc khởi kiện thông qua tổ chức xã hội bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Trường hợp khởi kiện thông qua tổ chức xã hội thì tổ chức này phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định của pháp luật. Theo đó tổ chức bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng phải được thành lập hợp pháp theo quy định của pháp luật; có tôn chỉ, mục đích hoạt động vì quyền lợi của người tiêu dùng hoặc vì lợi ích công cộng liên quan đến quyền lợi người tiêu dùng; có thời gian hoạt động tối thiểu là 03 năm tính từ ngày tổ chức xã hội được thành lập đến ngày tổ chức xã hội thực hiện quyền tự khởi kiện; có phạm vi hoạt động từ cấp tỉnh trở lên.
Trên đây là một số lưu ý liên quan đến việc ký kết và thực hiện hợp đồng mẫu khi mua bán nhà chung cư.
Trường hợp có ý kiến thắc mắc, yêu cầu tư vấn chuyên sâu hoặc yêu cầu hỗ trợ pháp lý khác, Quý khách hàng vui lòng gửi về địa chỉ:
- Email: phaplyduan@luathaviet.com hoặc
- SĐT: 024 6281 0636/0901.386.55
Xin chân thành cảm ơn!
