Có được miễn tiền thuê nhà do dịch bệnh Covid 19?

0
463

Dịch bệnh Covid-19 đã và đang ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực cho thuê và cho thuê lại bất động sản. Rất nhiều nhà đầu tư lâm cảnh bi đát khi mặt bằng phải đóng cửa dẫn tới không có nguồn thu chi trả cho chủ sở hữu. Liệu trường hợp này có được coi là sự kiện bất khả kháng và bên thuê được miễn thực hiện nghĩa vụ thanh toán? Bài viết sau của đội ngũ Pháp lý dự án Luật Hà Việt giải đáp chi tiết vấn đề này.

Dịch bệnh Covid-19 có được coi là sự kiện bất khả kháng đối với các bên trong hay không?

Khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 (“BLDS 2015”) quy định: 

“1. Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”.

Tuy nhiên, BLDS 2015 không liệt kê cụ thể các sự kiện bất khả kháng, mà vấn đề này thường được quy định trong các văn bản pháp luật chuyên ngành. Ngoài ra, các sự kiện bất khả kháng còn được các bên quy định tại hợp đồng.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 156 BLDS 2015, một sự kiện được xem là sự kiện bất khả kháng khi đáp ứng đủ 3 yếu tố sau: (i) Xảy ra một cách khách quan; (ii) các bên không thể lường trước được; và (iii) không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Tuy nhiên, trong quan hệ hợp đồng, việc xác định yếu tố dịch bệnh có phải là sự kiện bất khả kháng hay không để xem xét miễn trừ trách nhiệm pháp lý của các bên là vấn đề khá phức tạp, phụ thuộc vào từng quan hệ hợp đồng cụ thể.

Đối với dịch Covid-19, cần xem xét các yếu tố khách quan sau:

  • Ngày 29/01/2020, tại Quyết định 219/QĐ-BYT, Bộ Y tế Việt Nam đã bổ sung bệnh viêm đường hô hấp cấp do chủng mới của vi rut Corona gây ra (có tên gọi là Covid-19) vào danh mục các bệnh truyền nhiễm nhóm A. Theo Luật Phòng, chống bệnh truyền nhiễm năm 2007 các bệnh truyền nhiễm nhóm A gồm những bệnh truyền nhiễm đặc biệt nguy hiểm, có khả năng lây truyền rất nhanh, phát tán rộng và tỷ lệ tử vong cao hoặc chưa rõ tác nhân gây bệnh. 
  • Ngày 01/02/2020, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 173/QĐ-TTg về việc công bố dịch viêm đường hô hấp cấp do chủng mới của virut Corona gây ra là dịch truyền nhiễm tại Việt Nam, thời điểm xảy ra dịch là từ ngày 23/01/2020.
  • Ngày 11/3, Tổ chức Y tế Thế giới (WHO) đã tuyên bố dịch bệnh viêm đường hô hấp cấp Covid-19 do chủng mới của virus corona (SARS-CoV-2) là một đại dịch toàn cầu.
  • Ngày 27/3/2020, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 15/CT-TTg về quyết liệt thực hiện đợt cao điểm phòng chống dịch Covid-19.
  • Ngày 31/3/2020, Thủ tướng chính phủ ban hành Chỉ thị số 16/CT-TTg về việc thực hiện các biện pháp cấp bách phòng, chống dịch Covid-19, trong đó yêu cầu thực hiện cách ly xã hội trên phạm vi toàn quốc trong thời hạn 15 ngày từ 0 giờ ngày 01/4 đến hết ngày 15/4/2020.
  • Ngày 01/4/2020, Thủ tướng Chính phủ đã ký quyết định số 447/QĐ-TTg về việc công bố dịch Covid-19 trên toàn quốc, thời gian xảy ra dịch là từ ngày 23/01/2020.

Như vậy, với các sự kiện pháp lý nêu trên đã đáp ứng được về yếu tố khách quan của Sự kiện bất khả kháng bởi đã có Chỉ thị của cơ quan quản lý nhà nước buộc tất cả mọi người phải tuân theo. Từ đó khả năng dẫn đến yếu tố “(iii) Không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép” là hoàn toàn có thể xảy ra khi có thể chứng minh được.

Mặc dù vậy, để một sự kiện bất khả kháng là căn cứ xem xét miễn trừ trách nhiệm hợp đồng khi thỏa mãn các điều kiện: Thứ nhất, sự kiện đó gây ảnh hưởng hoặc cản trở trực tiếp đến việc thực hiện hợp đồng của các bên, khiến cho một hoặc các bên vi phạm hợp đồng hoặc không thể thực hiện được hợp đồng; Thứ hai, các bên đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép nhưng không thể khắc phục được tác động của sự kiện bất khả kháng đó.

  • Về điều kiện thứ nhất, Dịch bệnh Covid-19 là sự kiện gây ảnh hưởng, cản trở trực tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, khiến doanh nghiệp vi phạm hoặc không thể thực hiện hợp đồng đã ký với bên cho thuê. Những ảnh hưởng này ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, cụ thể phải dừng hoạt động theo Chỉ thị số 15/CT-TTg và Chỉ thị số 16/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ. Trước đó, ngày 17/03/2020, Văn phòng Chính phủ đã ban hành Thông báo số 102/TB-VPCP, theo đó tạm dừng cấp thị thực cho người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam từ ngày 18/03/2020, thực hiện việc cách ly tập trung đối với người nhập cảnh từ Mỹ, các nước châu Âu và các ngước ASEAN; hạn chế tối đa các chuyến bay từ vùng dịch đến Việt Nam; và ngày 21/03/2020, Văn phòng Chính phủ đã ban hành Thông báo số 118/TB-VPCP, trong đó có nội dung tạm dừng nhập cảnh đối với tất cả người nước ngoài vào Việt Nam, áp dụng từ 0 giờ ngày 22/03/2020 (chỉ ngoại trừ trường hợp nhập cảnh vì mục đích ngoại giao và công vụ). Như vậy, tính từ thời điểm công bố dịch bệnh covid-19 cho đến khi tạm dừng nhập cảnh người nước ngoài vào Việt Nam, và tạm đình chỉ hoạt động các cơ sở kinh doanh dịch vụ trên địa bàn, Bên thuê không thể hoạt động kinh doanh và cũng không có bất kỳ nguồn thu nào từ việc kinh doanh Khách sạn tại địa chỉ của Bên cho thuê.
  • Về điều kiện thứ hai, Dịch bệnh Covid-19 theo WTO là một đại dịch toàn cầu, và tại Việt Nam, Thủ tướng Chính phủ đã ký quyết định số 447/QĐ-TTg về việc công bố dịch Covid-19 trên toàn quốc, thời gian xảy ra dịch là từ ngày 23/01/2020. Do vậy, đây là nguyên nhân khách quan, không phụ thuộc vào ý chí của hai bên giao kết hợp đồng. Việc buộc phải tạm dừng các hoạt động và thực hiện cách ly xã hội là bắt buộc, bên thuê đã áp dụng mọi biện pháp trong khả năng như: Cắt giảm nhân sự, vay vốn từ bên thứ 3 … nhưng vẫn không thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.

Thời điểm bắt đầu và kết thúc sự kiện bất khả kháng

Về thời điểm bắt đầu và kết thúc của sự kiện bất khả kháng, hiện có các mốc thời gian sau:

  • Thời điểm bắt đầu và kết thúc sự kiện bất khả kháng là kể từ ngày Chính phủ công bố bắt đầu xảy ra dịch Covid-19 (ngày 23/01/2020) cho đến ngày được Chính phủ công bố là hết dịch bệnh; hoặc
  • Thời điểm bắt đầu và kết thúc sự kiện bất khả kháng là từ khi Chính phủ ban hành các biện pháp cấm, hạn chế các hoạt động tụ họp đông người (Chỉ thị 15/CT-TTg) hoặc thực hiện cách ly xã hội (Chỉ thị 16/CT-TTg) cho đến khi các biện pháp này được dỡ bỏ.

Trong trường hợp này, áp dụng với loại hình kinh doanh của Quý khách hàng, có thể hiểu rằng, thời điểm bắt đầu và kết thúc sự kiện bất khả kháng là từ khi Chính phủ ban hành các biện pháp cấm, hạn chế các hoạt động tụ họp đông người, tạm đình chỉ hoạt động các cơ sở kinh doanh dịch vụ trên địa bàn (Chỉ thị 15/CT-TTg) cho đến khi các biện pháp này được dỡ bỏ.

Bên Thuê có được miễn thực hiện nghĩa vụ thanh toán do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 không?

Tại khoản 2 Điều 351 BLDS 2015 quy định: “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Theo quy định tại khoản 1 Điều 351 BLDS 2015, trách nhiệm dân sự được hiểu là trách nhiệm phát sinh do bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ đối với bên có quyền. Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.

Trong quan hệ hợp đồng, nghĩa vụ hợp đồng và trách nhiệm do vi phạm hợp đồng là hai phạm trù pháp lý khác nhau. Nghĩa vụ hợp đồng là nghĩa vụ của các bên phát sinh từ các thỏa thuận trong hợp đồng. Về nguyên tắc, nghĩa vụ hợp đồng không được miễn trừ, trừ trường hợp bên có quyền từ bỏ hoặc chủ động miễn, giảm một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ đó. Còn trách nhiệm do vi phạm hợp đồng là trách nhiệm dân sự phát sinh do hành vi vi phạm hợp đồng của một bên (bên vi phạm) đối với bên còn lại (bên bị vi phạm). Trách nhiệm dân sự chỉ phát sinh khi có hành vi vi phạm hợp đồng, bao gồm phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và các trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật và thỏa thuận của các bên. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng được miễn trong một số trường hợp, ví dụ như bên vi phạm gặp phải sự kiện bất khả kháng.

Như vậy, trường hợp doanh nghiệp vi phạm hợp đồng do bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, thì doanh nghiệp không phải chịu trách nhiệm do vi phạm hợp đồng với bên bị vi phạm (trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác), nhưng doanh nghiệp sẽ không được miễn thực hiện nghĩa vụ hợp đồng với bên còn lại, trừ trường hợp bên có quyền chủ động miễn, giảm một phần hoặc toàn bộ các nghĩa vụ đó. Việc thanh toán tiền thuê là nghĩa vụ hợp đồng đối với bên thuê nhà. Do vậy, bên cho thuê nhà có quyền từ chối với yêu cầu trên. Tuy nhiên, việc bên cho thuê giữ nguyên tiền thuê hoặc giảm giá thuê không đáng kể thì cũng không thể hiện thiện chí chia sẻ thiệt hại với bên thuê. Trong trường hợp này, bên thuê nhà có cơ hội nhìn nhận, đưa ra đánh giá về đối tác có thực sự phù hợp đồng hành lâu dài hay không.

Hy vọng bài viết trên sẽ hữu ích với các nhà đầu tư/khách hàng. Trường hợp có ý kiến thắc mắc, yêu cầu tư vấn chuyên sâu hoặc yêu cầu hỗ trợ pháp lý khác, Quý khách hàng vui lòng gửi về địa chỉ:

  • Email: phaplyduan@luathaviet.com hoặc
  • SĐT: 024 6281 0636/0901.386.55

Xin chân thành cảm ơn!

BÌNH LUẬN

Please enter your comment!
Please enter your name here