Quyền và nghĩa vụ của các bên bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

0
850
Luật Hà Việt

Trên thị trường mua bán bất động sản, không ít trường hợp người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không nhận được nhà ở, do bên bán không hoàn thành xong công việc xây dựng, hoặc đã hoàn thành xong, nhưng nhà ở không đáp ứng các yêu cầu như thỏa thuận với khách hàng. Vì vậy không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, mặc dù người mua nhà đã trả số tiền lên đến 95%, thậm chí là 100 % số tiền mua nhà. Khi hậu quả rủi ro xảy ra, một hợp đồng bảo lãnh tuân thủ đúng quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản sẽ bảo vệ các bên tham gia quan hệ mua bán.

Bài viết về Quyền và nghĩa vụ của các bên bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của Luật Hà Việt sử dụng cơ sở pháp lý sau:

  • Bộ luật dân sự năm 2015
  • Thông tư 07/215/TT-NHNN
  1. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN BẢO LÃNH

Quyền và nghĩa vụ của bên bảo lãnh được quy định tại Điều 340, Điều 341, Điều 342 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 340. Quyền yêu cầu của bên bảo lãnh

Bên bảo lãnh có quyền yêu cầu bên được bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ đối với mình trong phạm vi nghĩa vụ bảo lãnh đã thực hiện, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Điều 341. Miễn việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh

  1. Trường hợp bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh mà bên nhận bảo lãnh miễn việc thực hiện nghĩa vụ cho bên bảo lãnh thì bên được bảo lãnh không phải thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo lãnh, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác.
  2. Trường hợp chỉ một trong số nhiều người cùng bảo lãnh liên đới được miễn việc thực hiện phần nghĩa vụ bảo lãnh của mình thì những người khác vẫn phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của họ.
  3. Trường hợp một trong số những người nhận bảo lãnh liên đới miễn cho bên bảo lãnh không phải thực hiện phần nghĩa vụ đối với mình thì bên bảo lãnh vẫn phải thực hiện phần nghĩa vụ còn lại đối với những người nhận bảo lãnh liên đới còn lại.

Điều 342. Trách nhiệm dân sự của bên bảo lãnh

  1. Trường hợp bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ đó.
  2. Trường hợp bên bảo lãnh không thực hiện đúng nghĩa vụ bảo lãnh thì bên nhận bảo lãnh có quyền yêu cầu bên bảo lãnh thanh toán giá trị nghĩa vụ vi phạm và bồi thường thiệt hại.

Và được hướng dẫn tại Điều 27, Điều 30 Thông tư 07/2015/TT-NHNN như sau:

Điều 27. Quyền của bên bảo lãnh

  1. Chấp nhận hoặc từ chối đề nghị cấp bảo lãnh.
  2. Đề nghị bên xác nhận bảo lãnh thực hiện xác nhận bảo lãnh đối với khoản bảo lãnh của mình cho bên được bảo lãnh.
  3. Yêu cầu bên được bảo lãnh hoặc bên bảo lãnh đối ứng và các bên liên quan cung cấp các tài liệu, thông tin có liên quan đến việc thẩm định bảo lãnh tài sản bảo đảm (nếu có).
  4. Yêu cầu bên được bảo lãnh hoặc bên bảo lãnh đối ứng có các biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ được bảo lãnh (nếu cần).
  5. Thực hiện kiểm tra, giám sát tình hình tài chính của khách hàng trong thời hạn hiệu lực của bảo lãnh.
  6. Thu phí bảo lãnh, điều chỉnh phí bảo lãnh; áp dụng, điều chỉnh lãi suất, lãi suất phạt.
  7. Từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh khi cam kết bảo lãnh hết hiệu lực hoặc hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh không đáp ứng đủ các điều kiện quy định trong cam kết bảo lãnh, hoặc có bằng chứng chứng minh chứng từ xuất trình là giả mạo.
  8. Yêu cầu bên bảo lãnh đối ứng thực hiện nghĩa vụ đã cam kết.
  9. Hạch toán ghi nợ cho bên được bảo lãnh (trong trường hợp bảo lãnh ngân hàng) hoặc bên bảo lãnh đối ứng (trong trường hợp bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng) ngay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, yêu cầu bên được bảo lãnh hoặc bên bảo lãnh đối ứng hoàn trả số tiền mà bên bảo lãnh đã trả thay theo cam kết.
  10. Yêu cầu thành viên đồng bảo lãnh khác hoàn trả số tiền đã trả thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợpthành viên làm đầu mối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trong đồng bảo lãnh.
  11. Xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận và quy định của pháp luật.
  12. Chuyển nhượng quyền, nghĩa vụ của mình cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài khác theo thỏa thuận của các bên liên quan phù hợp với quy định của pháp luật.
  13. Khởi kiện theo quy định của pháp luật khi bên được bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng vi phạm nghĩa vụ đã cam kết.
  14. Các quyền khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.

Điều 30. Nghĩa vụ của bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng và bên xác nhận bảo lãnh

  1. Có trách nhiệm cung cấp các thông tin, tài liệu liên quan đến thẩm quyền phát hành cam kết bảo lãnh cho các bên có liên quan; thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh khi nhận được yêu cầu phù hợp với quy định tại cam kết bảo lãnh.
  2. Thực hiện đầy đủ, đúng nghĩa vụ bảo lãnh quy định tại Điều 21 Thông tư này.
  3. Hoàn trả đầy đủ tài sản bảo đảm (nếu có) và các giấy tờ có liên quan cho bên bảo đảm khi thanh lý thỏa thuận cấp bảo lãnh, nếu không có thỏa thuận khác.
  4. Chậm nhất sau 10 (mười) ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản khiếu nại của bên nhận bảo lãnh về lý do từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, phải có văn bản trả lời bên khiếu nại.
  5. Thực hiện lưu giữ hồ sơ bảo lãnh theo quy định của pháp luật.
  6. Hướng dẫn đối vớibên nhận bảo lãnh việc kiểm tra và xác nhận tính xác thực của cam kết bảo lãnh được phát hành.
  7. Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.

2. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN ĐƯỢC BẢO LÃNH

Bên được bảo lãnh có các quyền quy định từ Điều 365 đến 371 BLDS năm 2015 và được hướng dẫn cụ thể tại Điều 31 Thông tư 07/2015/TT-NHNN

+ Quyền: Bên được bảo lãnh có các quyền: chuyển giao quyền yêu cầu và nghĩa vụ của mình theo quy định của BLDS. Trường hợp quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm thì việc chuyển giao quyền yêu cầu bao gồm cả biện pháp bảo đảm đó. Trường hợp nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm được chuyển giao thì biện pháp bảo đảm đó chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; từ chối các yêu cầu của bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng, bên xác nhận bảo lãnh không đúng với các thỏa thuận trong thỏa thuận cấp bảo lãnh hoặc cam kết bảo lãnh; đề nghị bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng thực hiện đúng nghĩa vụ, trách nhiệm theo cam kết; khởi kiện theo quy định của pháp luật khi bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng vi phạm nghĩa vụ đã cam kết; thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật khi các bên liên quan thực hiện chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ bảo lãnh của các bên đối với khoản bảo lãnh; kiểm tra tính xác thực của cam kết bảo lãnh; các quyền khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.

+Nghĩa vụ: Bên được bảo lãnh có các nghĩa vụ: Cung cấp đầy đủ, chính xác và trung thực các thông tin, tài liệu liên quan đến khoản bảo lãnh và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của các thông tin, tài liệu đã cung cấp; thực hiện đầy đủ và đúng hạn nghĩa vụ, trách nhiệm đã cam kết và các thỏa thuận quy định tại thỏa thuận cấp bảo lãnh; hoàn trả cho bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng số tiền bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng đã thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận cấp bảo lãnh hoặc cam kết giữa các bên và các chi phí phát sinh từ việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh; chịu sự kiểm tra, giám sát của bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng về quá trình thực hiện nghĩa vụ được bảo lãnh. Có nghĩa vụ báo cáo tình hình hoạt động có liên quan đến giao dịch bảo lãnh cho bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng; phối hợp với bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng và các bên liên quan trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm (nếu có); các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.

  1. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN NHẬN BẢO LÃNH

+ Quyền: Bên nhận bảo lãnh có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của BLDS và các luật liên quan. Theo đó, bên nhận bảo lãnh có quyền yêu cầu bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh khi đến hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện thay nghĩa vụ cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ ( Điều 339 BLDS năm 2015) hoặc bên nhận bảo lãnh có thể bù trừ nghĩa vụ với bên được bảo lãnh; quyền kiểm tra tính xác thực của cam kết bảo lãnh; quyền miễn thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cho bên bảo lãnh, bên xác nhận bảo lãnh ( Điều 341 BLDS năm 2015, Điều 32 Thông tư 07); quyền chuyển nhượng quyền, nghĩa vụ của mình cho tổ chức, cá nhân khác theo thỏa thuận của các bên liên quan phù hợp với quy định của pháp luật (Điều 309, 313, 315, 317 BLDS năm 2015; Điều 32 Thông tư 07); quyền khởi kiện theo quy định của pháp luật khi bên bảo lãnh, bên xác nhận bảo lãnh vi phạm nghĩa vụ đã cam kết; các quyền khác theo thỏa thuận phù hợp với pháp luật (Điều 32 Thông tư 07).

+ Nghĩa vụ: Bên nhận bảo lãnh có các nghĩa vụ: thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ trong các hợp đồng liên quan đến nghĩa vụ bảo lãnh, đảm bảo phù hợp với nội dung cam kết bảo lãnh; thông báo kịp thời cho bên bảo lãnh, bên xác nhận bảo lãnh và các bên liên quan dấu hiệu vi phạm, hành vi vi phạm của bên được bảo lãnh; các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật (Điều 32 Thông tư 07).

 

BÌNH LUẬN

Please enter your comment!
Please enter your name here