Lời dẫn: Chủ đầu tư dự án bất động sản hỏi và xin ý kiến tư vấn của luật sư về việc xử lý trường hợp người mua nhà không còn khả năng về tài chính để tiếp tục thực hiện hợp đồng và muốn trả lại nhà, đất đã mua. Chủ đầu tư dự định giải quyết trường hợp này như đối với trường hợp trả lại hàng hóa đã mua. Trường hợp không áp dụng thì giải quyết như thế nào?
Ý kiến tư vấn của Luật Hà Việt và đội ngũ Pháp lý dự án như sau:
Theo các quy định của Bộ luật dân sự 2015 và Luật thương mại 2005, việc trả lại hàng hóa đã mua theo hợp đồng mua bán chỉ thực hiện khi bên mua phát hiện hàng hóa được giao không đúng quy cách, không đúng chất lượng và số lượng.
Điều 437, 438, 439 Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc hàng hóa được giao không đúng số lượng, không đồng bộ hoặc không đúng chủng loại. Trong các trường hợp này, bên mua có quyền trả lại hàng hóa hoặc hủy bỏ hợp đồng.
Điều 39, Luật thương mại 2005 cũng quy định trách nhiệm của bên bán khi giao hàng lỗi, hỏng, không đúng như thỏa thuận:
“Điều 39. Hàng hoá không phù hợp với hợp đồng
1. Trường hợp hợp đồng không có quy định cụ thể thì hàng hoá được coi là không phù hợp với hợp đồng khi hàng hoá đó thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Không phù hợp với mục đích sử dụng thông thường của các hàng hoá cùng chủng loại;
b) Không phù hợp với bất kỳ mục đích cụ thể nào mà bên mua đã cho bên bán biết hoặc bên bán phải biết vào thời điểm giao kết hợp đồng;
c) Không bảo đảm chất lượng như chất lượng của mẫu hàng hoá mà bên bán đã giao cho bên mua;
d) Không được bảo quản, đóng gói theo cách thức thông thường đối với loại hàng hoá đó hoặc không theo cách thức thích hợp để bảo quản hàng hoá trong trường hợp không có cách thức bảo quản thông thường.
2. Bên mua có quyền từ chối nhận hàng nếu hàng hoá không phù hợp với hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều này.”
Trong trường hợp người mua nhà nêu lý do trả lại nhà, đất đã mua vì không đủ điều kiện về tài chính để tiếp tục thực hiện hợp đồng thì đây không phải là căn cứ để hủy bỏ hợp đồng đã giao kết. Đồng thời, khách hàng không được trả lại hàng hóa như đã phân tích ở trên.
Hướng giải quyết:
Về quyền hủy bỏ Hợp đồng của chủ đầu tư
Các bên căn cứ vào Hợp đồng mua bán đã giao kết, việc người mua nhà, đất không thực hiện triển khai khởi công công trình sau khi nhận bàn giao đất là căn cứ để Chủ đầu tư hủy bỏ Hợp đồng.
Hậu quả của việc hủy bỏ Hợp đồng
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, điều 427, hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng như sau:
“1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
c) Trường hợp khác do luật quy định.
2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.”
Cách thức thực hiện
Chủ đầu tư thực hiện thông báo cho người mua nhà về việc hủy bỏ hợp đồng. Hai bên lập Biên bản hủy hợp đồng và hoàn trả lại tài sản. Sau đó, chủ đầu tư có quyền thu hồi ô đất và bán cho khách hàng khác. Đồng thời, Chủ đầu tư có quyền yêu cầu người mua nhà bồi thường khoản thuế đã kê khai.
Trên đây là ý kiến tư vấn của Luật Hà Việt và đội ngũ Pháp lý dự án liên quan đến vấn đề người mua nhà không tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà không phải do lỗi của Chủ đầu tư.
Mọi ý kiến thắc mắc khác hoặc yêu cầu tư vấn chuyên sâu xin Quý khách hàng vui lòng gửi về địa chỉ:
- Email: phaplyduan@luathaviet.com hoặc
- SĐT: 024 6281 0636/0901.386.555
