Nhiều khách hàng mua nhà lo lắng vì đã bỏ tiền ra để mua nhà chung cư hình thành trong tương lai nhưng hiện nay do Chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ thanh toán với ngân hàng nên dự án bị ngân hàng thu giữ để xử lý khoản nợ? Khách hàng băn khoăn liệu có được nhận nhà như đã ký với chủ đầu tư trước đó? Trách nhiệm của ngân hàng như thế nào với khách hàng?
Bài viết sau đây Luật Hà Việt xin đưa ra nhận định về vấn đề bảo lãnh trong việc bán nhà ở hình thành trong tương lai. Để đưa ra ý kiến chúng tôi sử dụng các văn bản quy phạm pháp luật sau:
- Luật Kinh doanh Bất động sản 2014
- Thông tư 13/2017/TT – NHNN
Việc bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những điều kiện bắt buộc đối với chủ đầu tư trước khi đưa dự án vào kinh doanh (Ngoài những điều kiện cơ bản được quy định tại Điều 55). Điều này được quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
“1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.”
Trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua. Ngân hàng xét xét điều kiện của Chủ đầu tư trong việc cấp bảo lãnh. Bảo lãnh được thực hiện với toàn bộ dự án.
Sau thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày Khách hàng ký hợp đồng mua bán, ngân hàng thương mại cam kết bảo lãnh sẽ phát hành thư bảo lãnh cho từng căn hộ của khách hàng. Điều này được quy định tại Điểm c Khoản 4 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN như sau:
“c) Ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua:
(i) Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;
(ii) Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua;
(iii) Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh theo quy định tại điểm a khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư này cho từng bên mua;
(iv) Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.”
Như vậy khi ngân hàng có thư bảo lãnh cho khách hàng, thời hạn bảo lãnh có hiệu lực ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày khách hàng được bàn giao nhà ở đúng như cam kết. Trong trường hợp Chủ đầu tư không thực hiện được việc bàn giao như trong hợp đồng đã ký thì Khách hàng có quyền yêu cầu Ngân hàng cam kết bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Đối với các chứng thư bảo lãnh do ngân hàng phát hành cho từng người mua nhà ở để bảo lãnh khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết và đối với dự án/nhà ở đang thế chấp ngân hàng, nhưng không xóa đăng ký giao dịch bảo đảm đều có chung những yêu cầu được thể hiện trong hợp đồng (hoặc thỏa thuận) cấp bảo lãnh, văn bản của ngân hàng đồng ý không giải chấp và được bán, chứng thư bảo lãnh ngân hàng đối với từng người mua, hợp đồng mua bán nhà ở, thể hiện:
- Toàn bộ các khoản tiền của người mua phải thanh toán cho chủ đầu tư theo phương thức duy nhất vào tài khoản mở tại ngân hàng được công bố trong hợp đồng mua bán nhà ở.
- Mọi sự thay đổi liên quan đến số tiền mua, tiến độ, phương thức, tài khoản và các quy định khác liên quan về hoàn lại tiền, tiền phạt (nếu có), chỉ có hiệu lực ràng buộc với ngân hàng nếu được ngân hàng chấp thuận.
Với những quy định này, người mua nhà cho dù cầm trong tay chứng thư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai của ngân hàng nhưng vẫn có nhiều nguy cơ mất tiền (hoặc một phần) nếu việc sửa đổi hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư không được ngân hàng bảo lãnh chấp thuận.
Một điểm cần lưu ý nữa với người mua nhà là tiến độ thanh toán. Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản quy định:
“1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.”
Hiện nhiều chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu, giảm giá nếu người mua thanh toán đến một tỷ lệ nhất định như 90%, 95%, 100% để được hưởng lợi ích. Tuy nhiên, với những khoản chính sách này khi Quý khách thực hiện việc thanh toán cần lưu ý về việc sửa đổi điều khoản trong hợp đồng với Chủ đầu tư và phải được ngân hàng chấp thuận về việc sửa đổi điều kiện đó.
Bản chất của chứng thư bảo lãnh ngân hàng cho người mua là một trong những biện pháp bảo đảm để thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. Chứng thư bảo lãnh ngân hàng được ngân hàng phát hành được hình thành trên cơ sở căn cứ và chỉ có sau khi chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà ở với người mua.
Do đó, trong mọi trường hợp, chủ đầu tư và người mua thỏa thuận mới về điều kiện trong hợp đồng (thay đổi tiến độ thanh toán, tăng số tiền đợt thanh toán, thay đổi tài khoản…) phải được ngân hàng chấp thuận mới có giá trị ràng buộc ngân hàng. Với khoản thanh toán không đúng theo hợp đồng mua bán, ngân hàng có thể không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, khi đó người mua nhà chỉ được yêu cầu chủ đầu tư trả khoản tiền này.
Hy vọng những ý kiến tư vấn trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với Quý công ty/khách hàng. Mọi ý kiến thắc mắc khác hoặc yêu cầu tư vấn chuyên sâu xin quý công ty/khách hàng vui lòng gửi về địa chỉ:
– Email: tuvan.luathaviet@gmail.com hoặc
– Hotline: 0944.52.9339/ 024.6281.0636
Trân trọng!
