Theo quy định của pháp luật hiện hành, nhà ở được chia thành 2 loại: nhà ở hình thành trong tương lai và nhà ở xây sẵn. Hiện nay theo quy định của luật Nhà ở 2014 và hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước, các tổ chức tín dụng được phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên có một vấn đề đặt ra là: Đối với các hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai khi mà nhà ở đó được xây dựng xong và bàn giao (tức là trở thành nhà ở xây sẵn) thì hợp đồng thế chấp này có còn hiệu lực không khi mà đối tượng thế chấp ban đầu không còn? Bài viết sau của Luật Hà Việt sẽ tìm hiểu về vấn đề này.
Để đưa ra nội dung bài viết này chúng tôi sử dụng các cơ sở pháp lý sau:
- Luật nhà ở 2014
- Nghị định 11/2012/NĐ-CP
- Nghị định số 102/2017
- Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai, thì “Khi bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó. Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý.”
Do vậy, đối với trường hợp khi nhà ở hình thành trong tương lai (là tài sản thế chấp) được xây dựng xong và bàn giao cho bên thế chấp (tức là trở thành nhà ở có sẵn theo quy định của khoản 8 Điều 13 Luật Nhà ở năm 2014), thì bên nhận thế chấp vẫn có quyền đối với nhà ở đó. Trong trường hợp này, đối tượng của hợp đồng thế chấp (là tài sản bảo đảm) có sự thay đổi về trạng thái, từ trạng thái nhà ở hình thành trong tương lai sang trạng thái nhà ở có sẵn.
Để ghi nhận tình trạng thực tế của tài sản bảo đảm (có sự thay đổi từ nhà ở hình thành trong tương lai sang nhà ở có sẵn), các bên thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm đã đăng ký theo quy định của khoản 4 Điều 18 Nghị định số 102/2017 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm với trường hợp: “ 4. Tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai đã hình thành, trừ trường hợp tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai là phương tiện giao thông cơ giới đã kê khai số khung khi đăng ký biện pháp bảo đảm.” và điểm b khoản 1 Điều 12 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như sau: “b) Người yêu cầu đăng ký đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở có yêu cầu chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở do nhà ở hình thành trong tương lai đã được hình thành (đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng).”
Hy vọng bài viết trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với Quý công ty/khách hàng. Mọi ý kiến thắc mắc khác hoặc yêu cầu tư vấn chuyên sâu xin quý công ty/khách hàng vui lòng gửi về địa chỉ:
– Email: phaplyduan@luathaviet.com hoặc
– Hotline: 0944.52.9339/ 024.6281.0636
Trân trọng!
