Câu hỏi:
Doanh nghiệp đề xuất mở rộng dự án đầu tư và diện tích xin mở rộng có nguồn gốc đất do nhà nước quản lý (đất đồi do UBND xã quản lý). Xin hỏi việc cho doanh nghiệp thuê đất để thực hiện dự án có phải thông qua đấu giá, vì tôi tìm hiểu quy định tại luật đất đai 2013 và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công có sự bất cập như thế này: Đối với trường hợp áp dụng Luật Đất đai 2013 thì trường hợp cho thuê đất cho doanh nghiệp này thuộc đối tượng không phải đấu giá quyền sử dụng đất; Đối với trường hợp áp dụng Luật quản lý, sử dụng tài sản công thì bắt buộc phải đấu giá (trừ trường hợp chỉ định theo thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ). Kính mong Luật Hà Việt giải đáp thắc mắc.
Trả lời:
Luật Hà Việt xin kính chào Quý khách hàng. Trân trọng cảm ơn Quý khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Liên quan đến việc thuê đất có nguồn gốc nhà nước trên của Quý khách hàng, Luật Hà Việt đưa ra một số ý kiến tư vấn mang tính tham khảo như sau:
Cơ sở pháp lý:
- Luật đất đai 2013
- Luật quản lý, sử dụng tài sản công 2017
Theo Điều 118 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
“1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:
a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;
c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;
d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;
e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất”.
Như vậy, theo thông tin Quý khách cung cấp thì doanh nghiệp đề xuất mở rộng dự án đầu tư và diện tích xin mở rộng có nguồn gốc đất do nhà nước quản lý (đất đồi do UBND xã quản lý). Vì vậy, theo quy định của Luật đất đai 2013, trường hợp này là trường hợp cho thuê đất cho doanh nghiệp nên thuộc đối tượng phải đấu giá quyền sử dụng đất.
Điều 57 Luật quản lý, sử dụng tài sản công 2017 quy định về sử dụng tài sản công tại đơn vị sự nghiệp công lập vào mục đích cho thuê như sau:
“1. Đơn vị sự nghiệp công lập được cho thuê tài sản công trong các trường hợp sau đây:
a) Tài sản được giao, được đầu tư xây dựng, mua sắm để thực hiện nhiệm vụ Nhà nước giao nhưng chưa sử dụng hết công suất;
b) Tài sản được đầu tư xây dựng, mua sắm theo dự án được cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt để cho thuê mà không do ngân sách nhà nước đầu tư.
Thẩm quyền phê duyệt đề án cho thuê tài sản công tại đơn vị sự nghiệp công lập được quy định như sau
a) Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan trung ương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đề án cho thuê đối với tài sản là cơ sở hoạt động sự nghiệp; tài sản khác có giá trị lớn theo quy định của Chính phủ;
b) Hội đồng quản lý hoặc người đứng đầu đơn vị sự nghiệp công lập phê duyệt đề án cho thuê đối với tài sản không thuộc quy định tại điểm a khoản này.
Phương thức và giá cho thuê tài sản được quy định như sau:
a) Đối với tài sản là cơ sở hoạt động sự nghiệp và tài sản khác có giá trị lớn theo quy định của Chính phủ thực hiện theo phương thức đấu giá; giá cho thuê là giá trúng đấu giá;
b) Đối với tài sản không thuộc phạm vi quy định tại điểm a khoản này thực hiện theo phương thức thoả thuận; giá cho thuê tài sản do người cho thuê và người đi thuê tài sản thoả thuận theo giá thuê trên thị trường của tài sản cùng loại hoặc tài sản có cùng tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng, xuất xứ”.
Theo đó, phương thức thuê là đấu giá; giá cho thuê là giá trúng đấu giá; Đối với tài sản không phải là bất động sản, giá trị thấp thì giá cho thuê tài sản do người cho thuê và người đi thuê tài sản thoả thuận theo giá thuê trên thị trường của tài sản cùng loại hoặc tài sản có cùng tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng, xuất xứ. Như vậy, theo quy định của Luật quản lý, sử dụng tài sản công thì trường hợp của Quý khách là trường hợp cho thuê đất cho doanh nghiệp này thuộc đối tượng phải đấu giá quyền sử dụng đất.
Tóm lại, việc cho doanh nghiệp thuê đất để thực hiện dự án phải đấu giá quyền sử dụng đất (theo Luật đất đai 2013 và Luật quản lý, sử dụng tài sản công 2017).
Hy vọng những ý kiến tư vấn trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với Quý công ty/khách hàng. Mọi ý kiến thắc mắc khác hoặc yêu cầu tư vấn chuyên sâu xin quý công ty/khách hàng vui lòng gửi về địa chỉ:
– Email: tuvan.luathaviet@gmail.com hoặc
– Hotline: 0944.52.9339/ 024.6281.0636
Trân trọng!
