Câu hỏi: Chúng tôi là chủ đầu tư dự án bất động sản tại Hà Nội. Do một phần đất của dự án ở giai đoạn 2 chưa thực hiện nên chúng tôi có cho một số đối tác mượn đất của dự án để làm nhà hàng. Xin hỏi việc cho mượn đất của dự án như vậy có trái pháp luật hay không vì chúng tôi nhận thấy tại một số dự án không hoạt động vẫnlàm sân đá bóng và bãi đỗ xe?
Trả lời:
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 170 của Luật đất đai 2013:
“Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 64 của Luật đất đai năm 2013:
“Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;”
Như vậy, việc Chủ đầu tư cho mượn đất của dự án có mục đích sử dụng làm khu trung tâm thương mại để xây dựng và kinh doanh nhà hàng là trái với mục đích sử dụng đất của dự án đã được phê duyệt, có thể bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
Thực tế đã có trường hợp Chủ đầu tư dự án khu trung tâm thương mại nhưng sử dụng đất không đúng mục đích. Theo BizLive, dự án Trung tâm thương mại dịch vụ Cửu Long do Hợp tác xã Thương mại dịch vụ Cửu Long làm chủ đầu tư chậm triển khai nhưng lại cho một đơn vị khác xây dựng nhà hàng trên khu đất của dự án. Theo Kiến nghị của đoàn giám sát HĐND thành phố tại báo cáo số 57 (ngày 17/7/2018) khi thực hiện kiểm tra dự án này đã nêu rõ, việc có giấy phép hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực dịch vụ nhà hàng ăn uống, không có nghĩa là chủ đầu tư được sử dụng đất triển khai dự án xây dựng trung tâm thương mại và nhà ở vào mục đích kinh doanh nhà hàng, đề nghị UBND thành phố Hà Nội chỉ đạo thanh tra và xử lý thu hồi dự án theo quy định.
Theo Khoản 3, Khoản 4 Điều 12 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:
“Điều 12. Sử dụng đất trong nhóm đất phi nông nghiệp vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định tại các điểm đ, e và g khoản 1 Điều 57 của Luật đất đai
“…3. Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm dưới 0,1 héc ta;
b) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
d) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 03 héc ta trở lên.
4. Trường hợp sử dụng đất trong nhóm đất phi nông nghiệp vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng loại đất tương ứng quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này và mức phạt tối đa không quá 500.000.000 đồng đối với cá nhân, không quá 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức.
5. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với trường hợp quy định tại khoản 1, 2, 3 và khoản 4 Điều này, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;…”
Bên cạnh đó, việc cho mượn đất của dự án để xây dựng nhà hàng không tuân thủ thiết kế xây dựng của khu đất, trái với quy định của Giấy phép xây dựng đã được cấp. Do đó, việc xây dựng nhà hàng là trái phép và có thể bị xử phạt hành chính theo quy định của pháp luật xây dựng.
Do vậy, Luật sư khuyến cáo Chủ đầu tư không cho mượn đất dự án để xây dựng và kinh doanh nhà hàng, cần thanh lý ngay các hợp đồng cho mượn đất (nếu đã ký kết). Trường hợp chủ đầu tư chưa có điều kiện hoặc khó khăn để đưa thửa đất vào sử dụng theo mục đích đã được phê duyệt thì có thể thực hiện thủ tục giãn tiến độ đầu tư dự án.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Hà Việt đối với câu hỏi của Quý khách hàng. Hy vọng, đó sẽ là những ý kiến tư vấn hữu ích để quý khách hàng tham khảo và thực hiện.
Mọi ý kiến thắc mắc khác hoặc yêu cầu tư vấn chuyên sâu xin Quý khách hàng vui lòng gửi về địa chỉ:
- Email: phaplyduan@luathaviet.com hoặc
- SĐT: 024 6281 0636/0901.386.555
Trân trọng cảm ơn!
