Câu hỏi: Công ty chúng tôi là được cấp GCNĐT năm 2013 cho dự án xây dựng nhà xưởng sản xuất phục vụ hoạt động kinh doanh của Công ty tại Đông Anh, Hà Nội. Dự án được nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm và hiện chưa hoàn thành việc xây dựng theo tiến độ. Công ty chúng tôi có dự định chuyển nhượng dự án cho một đối tác khác và mong muốn luật sư tư vấn về điều kiện, trình tự, thủ tục để chuyển nhượng dự án.
Trả lời:
Luật Hà Việt xin gửi tới Quý Công ty lời chào trân trọng!
Liên quan đến đề nghị tư vấn của Quý Công ty về việc chuyển nhượng dự án, Bộ phận pháp lý dự án Luật Hà Việt xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau:
Luật đầu tư 2014 và Nghị định 118/2015/NĐ-CP có quy định hướng dẫn về thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư cho Bên mua thông qua việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng Dự án và thực hiện thủ tục Thay đổi Nhà đầu tư trong trường hợp chuyển nhượng Dự án quy định tại Điều 37 Nghị định 118/2015/NĐ-CP. Việc chuyển nhượng Dự án phải chịu các điều kiện theo quy định của Luật đầu tư về chuyển nhượng Dự án đầu tư, Luật đất đai về bán tài sản gắn liền với đất, cụ thể như sau:
Các điều kiện chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật đầu tư
Theo Khoản 1 Điều 45 Luật đầu tư năm 2014, Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho Nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau:
a. Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 Điều 48 của Luật này;
Chúng tôi nhận thấy một số rủi ro pháp lý theo quy định tại Khoản 1 Điều 48 của Luật đầu tư năm 2014 mà Quý Công ty cần chú ý xem xét, bao gồm:
- Quy định tại điểm đ, khoản 1, Điều 48:“đ) Nhà đầu tư bị Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư hoặc không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư và không thực hiện thủ tục điều chỉnh địa điểm đầu tư trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày có quyết định thu hồi đất hoặc không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư;
Theo quy định tại điểm i, Khoản 1, Điều 64 của Luật đất đai năm 2013, nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp:
“Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
…i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.”
Do trên thực tế tiến độ sử dụng đất của Dự Án tính đến nay đã chậm hơn 24 tháng, nên căn cứ quy định trên, Dự Án có thể được gia hạn sử dụng đất thêm 24 tháng nhưng phải nộp tiền thuê đất tương ứng với thời gian chậm tiến độ.
- Quy định tại điểm g, khoản 1, Điều 48:“g) Sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 46 của Luật này;”
Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 13.4, Nghị định 50/2016/NĐ-CP, doanh nghiệp có thể bị phạt khi giãn tiến độ đầu tư mà không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền:
“Điều 13. Vi phạm các quy định về hoạt động đầu tư tại Việt Nam…
4. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau:
…c) Giãn tiến độ thực hiện dự án, giãn tiến độ đầu tư nhưng không đề xuất bằng văn bản với cơ quan đăng ký đầu tư hoặc có thông báo nhưng chưa được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan đăng ký đầu tư;”
Như vậy, trường hợp thực tế tiến độ của Dự Án bị chậm hơn 24 tháng mà chưa được chấp thuận giãn tiến độ đầu tư thì Dự Án có thể bị chấm dứt hoạt động nếu không đăng ký giãn tiến độ đầu tư với CQNN có thẩm quyền. Trường hợp này, Qúy Công ty cần thực hiện thủ tục giãn tiến độ đầu tư của Dự Án và nộp phạt vi phạm (nếu có).
b. Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài;
c. Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Theo Khoản 1 Điều 175 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 Luật đất đai 2013.
d. Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có)
Như vậy, nếu dự án không thuộc các trường hợp tại Khoản 1 Điều 48 Luật đầu tư 2014 (các trường hợp bị chấm dứt dự án) và đáp ứng các điều kiện theo Khoản 1 Điều 45 thì sẽ đủ điều kiện để chuyển nhượng dự án.
Điều kiện chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật đất đai
Theo Điểm b Khoản 2 Điều 83 Nghị định 43/2014/BĐ-CP:
“Điều 83. Thủ tục đăng ký biến động đối với trường hợp thành lập doanh nghiệp tư nhân, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển đổi công ty; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp
…2. Trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì thực hiện theo quy định như sau:
… b) Trường hợp chuyển nhượng dự án mà bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì các bên liên quan nộp hợp đồng chuyển nhượng dự án và Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục như đối với trường hợp bán tài sản gắn liền với đất. Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với bên chuyển nhượng dự án và quyết định giao đất, cho thuê đất cho bên nhận chuyển nhượng dự án; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật đất đai.”
Trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng toàn bộ Dự Án
Bước 1: Các bên ký thỏa thuận nguyên tắc về việc chuyển nhượng Dự án.
Bước 2: thực hiện thủ tục xin chấp thuận chuyển nhượng Dự án và điều chỉnh tiến độ thực hiện Dự án tại UBND thành phố Hà Nội.
Bước 3: Ký hợp đồng chuyển nhượng Dự án, bàn giao đất và hồ sơ pháp lý.
Bước 4: hoàn tất thủ tục thu hồi đất của Công ty và giao cho Đối tác, ký Hợp đồng thuê đất và cấp GCN QSDĐ cho Đối tác.
Trên đây là ý kiến tư vấn của Luật Hà Việt và đội ngũ Pháp lý dự án liên quan đến vấn đề chuyển nhượng dự án của Qúy Công ty.
Mọi ý kiến thắc mắc khác hoặc yêu cầu tư vấn chuyên sâu xin Quý khách hàng vui lòng gửi về địa chỉ:
- Email: phaplyduan@luathaviet.com hoặc
- SĐT: 024 6281 0636/0901.386.55
Xin chân thành cảm ơn!
