Tóm tắt vụ việc: Công ty chúng tôi được cơ quan nhà nước cho phép đầu tư và giao đất để thực hiện dự án xây dựng khu du lịch sinh thái và biệt thự để bán. Dự án đã có quy hoạch 1/500 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và hiện đã hoàn thành đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện thi công xây dựng một số lô biệt thự đúng theo quy hoạch đã được duyệt, chúng tôi nhận được công văn của Đơn vị thuộc Bộ quốc phòng yêu cầu ngừng ngay việc thi công xây dựng do xâm phạm hành lang an toàn của Đơn vị (nhà máy sản xuất vật liệu nổ). Theo công văn này, nhà máy sản xuất vật liệu nổ là dự án trọng điểm, quan trọng đối với nhiệm vụ sản xuất quốc phòng, không thể di dời trong những năm tiếp theo. Điều này đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh của công ty chúng tôi, do vậy, chúng tôi mong muốn được luật sư tư vấn xử lý và giải quyết vụ việc.
Ý kiến tư vấn pháp lý của luật sư:
Luật Hà Việt xin gửi tới Quý Công ty lời chào trân trọng!
Liên quan đến đề nghị tư vấn của Quý Công ty về việc chuyển nhượng dự án, Bộ phận pháp lý dự án Luật Hà Việt xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau:
Theo quy định tại Nghị định 148/2006/NĐ-CP về quy hoạch, xây dựng, quản lý và bảo vệ Vành đai an toàn các kho đạn dược, vật liệu nổ, nhà máy sản xuất đạn dược, vật liệu nổ do Bộ Quốc phòng quản lý, vành đai an toàn kho là phạm vi vùng bao quanh các nhà kho thuộc kho đạn dược, gồm trên mặt đất và trong lòng đất, nằm giữa giới hạn trong và giới hạn ngoài với khoảng cách bằng bán kính an toàn.
Theo Điều 7 của Nghị định 148/2006/NĐ-CP:
Điều 7. Bảo vệ Vành đai an toàn kho
1. Trong phạm vi Vành đai an toàn kho, cấm những hoạt động sau:
…b) Xây dựng nhà ở, công trình kinh tế, dân sinh;
2. Trong phạm vi bán kính 50 mét tính từ giới hạn trong trở ra xung quanh đến giới hạn ngoài của Vành đai an toàn kho, được phép:
a) Xây dựng các công trình phục vụ các hoạt động trực tiếp của kho;
b) Canh tác nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều này;
c) Xây dựng các công trình thủy nông quy mô vừa và nhỏ, các công trình phục vụ phòng, chống cháy, nổ, cứu hộ, cứu nạn;
d) Xây dựng công trình hạ tầng giao thông quy mô vừa và nhỏ để phục vụ hoạt động trực tiếp của kho và phục vụ phòng, chống cháy, nổ, cứu hộ, cứu nạn.
…6. Nghiêm cấm việc cấp giấy phép, tổ chức xây dựng nhà ở, các công trình kinh tế dân sinh vi phạm các quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều này...”
Bên cạnh đó, Mục V Thông tư liên tịch số 08/2008/TTLT-BQP-BTNMT về Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp thu hồi đất, di dời nhà ở, công trình xây dựng và tài sản khác trong vành đai an toàn kho đạn dược quy định như sau:
“ V. THU HỒI ĐẤT; BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ ĐỐI VỚI CÁC TRƯỜNG HỢP THU HỒI ĐẤT, DI DỜI NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG VÀ TÀI SẢN KHÁC TRONG VÀNH ĐAI AN TOÀN KHO ĐẠN DƯỢC
1. Các công trình phải di dời trong Vành đai an toàn kho đạn dược
1.1. Trong phạm vi Vùng cấm thuộc Vành đai an toàn kho đạn dược phải tiến hành di dời toàn bộ các công trình không thuộc kho đạn dược nêu tại khoản 1 Mục IV của Thông tư này.
1.2. Trong phạm vi Vùng sử dụng đất có điều kiện thuộc Vành đai an toàn kho đạn dược phải tiến hành di dời toàn bộ các công trình không được phép xây dựng nêu tại khoản 2 Mục IV của Thông tư này.
Đất thuộc Vùng sử dụng đất có điều kiện do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang quản lý sử dụng thì được tiếp tục quản lý, sử dụng nhưng phải tuân thủ các hướng dẫn nêu tại khoản 2 Mục IV của Thông tư này.
2. Thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp bị thu hồi đất hoặc phải di dời nhà ở, công trình xây dựng, tài sản khác thuộc Vành đai an toàn kho đạn dược
2.1. Đất Vùng cấm thuộc Vành đai an toàn kho đạn dược phải được thu hồi cho đơn vị trực tiếp quản lý kho đạn dược sử dụng. Trình tự, thủ tục thu hồi đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
2.2. Các công trình trong Vành đai an toàn kho đạn dược không thuộc các công trình được phép xây dựng nêu tại khoản 1 và khoản 2 Mục IV của Thông tư này thì phải tổ chức di dời và chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy định sử dụng đất Vành đai an toàn kho đạn dược...”
Như vậy, những lô đất nào của dự án mà Qúy Công ty đang thực hiện thuộc Vùng cấm thuộc Vành đai an toàn của nhà máy sản xuất vật liệu nổ của đơn vị thuộc bộ quốc phòng sẽ bắt buộc bị thu hồi. Đối với các diện tích đất không thuộc Vùng cấm nhưng trong giới hạn của Vành đai an toàn thì không bị thu hồi nhưng việc sử dụng bị hạn chế theo quy định tại Nghị định 148/2006/NĐ-CP.
Đối với diện tích đất bắt buộc thu hồi thì Công ty được bồi thường về đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Cụ thể Khoản 6, Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định:
“Điều 6. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
… 6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại vẫn đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng tiền đối với phần diện tích đất thu hồi;
b) Trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi thường bằng tiền;
c) Đối với dự án đã đưa vào kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng tiền.”
Đối với diện tích đất thuộc dự án không phải thu hồi nhưng bị hạn chế về sử dụng thì Công ty được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại về tài sản gắn liền với đất. Cụ thể, Điều 10 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định:
“Điều 10. Bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ
Bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ quy định tại Điều 94 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:
1. Trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đất:
a) Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở hoặc từ đất ở sang đất nông nghiệp thì mức bồi thường thiệt hại được xác định như sau:
Tbt = (G1 – G2) x S
Trong đó:
Tbt: Tiền bồi thường thiệt hại;
G1: Giá đất ở tính bình quân mỗi m2;
G2: Giá đất phi nông nghiệp không phải đất ở
hoặc giá đất nông nghiệp tính bình quân cho mỗi m2;
S: Diện tích đất bị thay đổi mục đích sử dụng
đất;
b) Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi
nông nghiệp không phải là đất ở sang đất nông nghiệp thì mức bồi thường thiệt
hại được xác định như sau:
Tbt = (G3 – G4) x S
Trong đó:
Tbt: Tiền bồi thường thiệt hại;
G3: Giá đất phi nông nghiệp không phải đất ở
tính bình quân mỗi m2;
G4: Giá đất nông nghiệp tính bình quân cho mỗi
m2;
S: Diện tích đất bị thay đổi mục đích sử dụng
đất.
2. Trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng đất thì việc xác định mức bồi thường thiệt hại do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể.
3. Nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác gắn liền với đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn bị thiệt hại do phải giải tỏa thì được bồi thường theo mức thiệt hại theo quy định.
4. Khi hành lang bảo vệ an toàn công trình chiếm dụng khoảng không trên 70% diện tích thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng thì phần diện tích đất còn lại cũng được bồi thường theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này...”
Ngoài các khoản bồi thường đã kể trên, Công ty còn có thể được bồi thường:
- Bồi thường thiệt hại do ngừng sản xuất kinh doanh (Điều 88, Luật đất đai 2013);
- Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất (Điều 89 Luật đất đai 2013),
- Bồi thường về cây trồng, vật nuôi nếu có (Điều 90, Luật đất đai 2013),
- Bồi thường chi phí di chuyển tài sản (Điều 91, Luật đất đai 2013).
Theo các thông tin về vụ việc mà luật sư được cung cấp, việc triển khai xây dựng dự án của Qúy Công ty là phù hợp quy hoạch của cấp có thẩm quyền. Tính đến thời điểm hiện tại, Công ty cũng chưa nhận được bất kỳ văn bản nào từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc điều chỉnh quy hoạch của dự án do nằm trong vành đai an toàn hoặc xác định vành đai an toàn cũng như lập và triển khai phương án bồi thường hỗ trợ về đất.
Do vậy, chúng tôi đề xuất các công việc mà Qúy Công ty có thể thực hiện để xử lý vụ việc như sau:
Bước 1: Xác minh và thu thập tài liệu liên quan đến xác định Vành đai an toàn vật liệu nổ của nhà máy và phương án di dời, tái định cư (nếu có), từ đó có cơ sở để xác định chính xác những lô đất nào nằm trong khu vực vành đai an toàn. Tại Bước này, Công ty kiến nghị UBND tỉnh và các cơ quan liên quan cung cấp các tài liệu về Quy hoạch của nhà máy để có căn cứ xác lập vị trí, ranh giới vành đai an toàn, từ đó có cơ sở xác định chính xác diện tích đất của dự án bị ảnh hưởng.
Bước 2: Làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các cơ quan, tổ chức có liên quan để làm rõ về phương án thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trên đây là ý kiến pháp lý của Luật Hà Việt và đội ngũ Pháp lý dự án liên quan đến yêu cầu tư vấn của Qúy Công ty.
Trường hợp có ý kiến thắc mắc, yêu cầu tư vấn chuyên sâu hoặc yêu cầu hỗ trợ pháp lý khác, Quý khách hàng vui lòng gửi về địa chỉ:
- Email: phaplyduan@luathaviet.com hoặc
- SĐT: 024 6281 0636/0901.386.55
Xin chân thành cảm ơn!
