Câu hỏi: Kính chào Luật sư. Hiện nay tôi đang có nhu cầu mua một căn hộ chung cư, sau khi tìm hiểu thì tôi đã lựa chọn mua căn hộ tại một dự án nhà chung cư tại Hà Nội, hiện dự án đang thực hiện việc xây dựng. Sắp tới tôi chuẩn bị ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ, vậy khi ký Hợp đồng mua bán với tôi Dự án này cần đáp ứng những điều kiện gì để có thể chuyển nhượng? Tôi xin chân thành cảm ơn.
TRẢ LỜI
Luật Hà Việt xin kính chào Quý khách hàng. Trân trọng cảm ơn Quý khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc nêu trên của Quý khách hàng, chúng tôi xin đưa ra một số ý kiến tư vấn như sau:
Nội dung tư vấn:
Điều kiện ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Theo nội dung yêu cầu tư vấn của Quý Khách hàng thì hiện nay Dự án nhà ở chung cư này vẫn chưa hoàn thành việc xây dựng và chưa bàn giao vì vậy đây được xác định là tài sản hình thành trong tương lai. Pháp luật có quy định một số điều kiện mà Dự án phải đáp ứng trước khi ký Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai với các khách hàng như sau:
Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:
“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.”
Khoản 1 điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:
“Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”
Điểm b khoản 2 điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định:
“Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp”
Theo quy định tại Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 có quy định về danh mục hàng hoá, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký Hợp đồng mẫu, điều kiện giao dịch chung trong đó có: “ Mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp”
Từ những quy định nêu trên, thì Chủ đầu tư chỉ được ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng các điều kiện sau:
- Có quyết định chủ trương đầu tư/Giấy chứng nhận đầu tư/phê duyệt dự án;
- Có hồ sơ dự án được phê duyệt; có các giấy tờ về quyền sử dụng đất;
- Quyết định giao đất cho Chủ đầu tư thực hiện Dự án;
- Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai;
- Có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp bắt buộc phải có giấy phép xây dựng);
- Thiết kế bản vẽ thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có chức năng để ở thì phải có biên bản nghiệm thu phần móng;
- Trường hợp đã thế chấp Dự án tại Ngân hàng, Tổ chức tín dụng thì trước khi bán phải thực hiện thủ tục giải chấp;
- Có bảo lãnh của Ngân hàng về nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư khi không bàn giao nhà ở đúng tiến độ;
- Văn bản của Sở xây dựng về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;
- Phải đăng ký mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trước khi ký hợp đồng với khách hàng.
Hy vọng những ý kiến tư vấn trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với Quý công ty/khách hàng. Mọi ý kiến thắc mắc khác hoặc yêu cầu tư vấn chuyên sâu xin quý công ty/khách hàng vui lòng gửi về địa chỉ:
Email: phaplyduan@luathaviet.com hoặc
Hotline: 0944.52.9339/ 024.6281.0636
Trân trọng
